上周末，新鸿基、岭南天地两大商业发布新的招商信息，与此同时，广州友谊佛山店则传出“调整在即，清货酬宾”的消息。佛山友谊表示，广州友谊佛山店将进行停业整顿。 

　　2014年，可谓是佛山商业史上最“刀光剑影”的一年。一边，万达、万科、怡丰城等全新购物中心相继开业，促销不断，人气火爆；另一边，不少旧购物中心悄然离场，停业调整或者努力升级换代求生存。

　　究其原因，外因在于大量新商业入市导致现有商业“江湖地位”不保，内因则是传统百货业态单一，尽显老态，亟待升级。 

　　开业仅三年　佛山友谊今天“停业” 

　　12月23日下午四点，位于城门头的友谊商店，停车场内车辆来往繁忙。步入一层，多个女鞋专柜都有消费者在试穿鞋子，询问折扣优惠，售货员相当忙碌。这些中高端女鞋专柜，地面上堆满了盒子，显得凌乱。相隔不远的化妆品专柜区十分冷清，不少品牌专柜已经“人去楼空”。虽然专柜依旧灯火通明，但是台面上已经空空如也，就连专柜销售人员都已撤场。 

　　在商场的电梯内、通道中以及中庭空间都贴着红色海报，上面写着“调整在即，清货酬宾。12月19日-12月25日，大部分商品3.8折。” 

　　尽管友谊的工作人员表现“淡定”，无论是服务台的接待人员还是在通道区的工作人员，仍旧面带微笑向客人问好。在电梯中同乘的工作人员还主动向客人导购楼层指引。但在友谊商店老客户孙小姐看来，清货“甩卖”、众多柜台撤场，肯定不是正常运营状态。此前她多在广州友谊商店购物消费，这是第二次到佛山友谊消费，“第一次来，什么都没买到，很多广州买开的品牌这里都没有。这次只是听说要撤场了，来看看鞋子。” 

　　“同一款鞋子，在广州店里只是5折，我们这边5折之外满1000再减200。现在是最划算的。”孙小姐光顾的S牌女鞋销售人员，确认商场26日停业整顿。“我们柜台营业到25日，撤场之后佛山暂时没有其他门店，以后可以到广州去买，目前也没有接到这边再开店的消息。” 

　　友谊商店首层服务台的工作人员也确认了商场26日停业的信息，对于会否经过调整后再次开业，该名工作人员表示，“没有接到后续通知，不太清楚。”而某C化妆品柜台销售人员则表示，“商场是要调整，我们希望能够留下来，结果怎么样还不知道。” 

　　南都记者此前曾致电友谊商店佛山店副总经理周凌华，得到的回应是友谊商店并非撤场，而是停业调整。而本周二记者再度向广州友谊佛山店媒体对接人何仕根确认商场停业信息以及再度开业的时间计划，该负责人表示暂无信息可透露。 

　　某知情人士透露，“作为上市公司，友谊的信息发布会有统一的说法，外界也不要任意解读和揣测，目前的说法就是‘调整’。”据记者侧面了解，友谊方面与ICC中心已经签订15年的租约，目前尚无解约或者更改的信息发布。 

　　这几年不断有百货、超市黯然撤场 

　　事实上，友谊商店在佛山的“时间”尚短。这一商场在2011年12月底开业，开业时因定位高端而广受市场关注。然而，开业仅三年就宣布“停业”调整，让佛山市场颇感意外。 

　　而在佛山黯然“撤场”或“停业”的百货商场、大型超市已不在少数。就在友谊商店停业整顿前，新光百货南海店已于今年5月31日正式结业，这一百货商店的撤场距离开业仅不到2年时间。 

　　如果不是今年这两大百货公司先后撤场、停业调整引发关注，消费者很难察觉新购物中心接踵入市的同时，亦有众多旧百货商场退市。 

　　2010年是今年以前的一波百货撤场的高峰。据媒体报道，2010年4月，位于季华路商圈经营逾十年的季华货仓结业。当年季华货仓开业时，曾有数十万人次到场“扫货”。紧跟着当年5月和7月，位于祖庙商圈的优越百货和玫瑰商场先后结业。这些老牌商业在佛山大都已运营逾十年。除了百货之外，不少以品牌超市为主力店的商业中心也遭重创。同年，堪称市东下路“路标”的新一佳明汇店也退出佛山商业舞台。

　　不仅禅城老商圈有百货商场、超市被迫撤场，就连桂城千灯湖炙手可热的桂澜路商业带亦有项目备受冲击。2011年，家天下的家乐福撤场。据报道，这一超市占据半个家天下广场，经营面积达到8500平方米，是佛山当时具有规模的大型品牌之一。 

　　“折腾总有希望，不折腾就等着失业” 

　　有人黯然离场，也有人逆市坚守。 

　　“老场子”们在激烈的竞争之中开始“大换血”转型求生存。继禅城嘉信茂变身印象城，桂城嘉信茂以凯德广场的姿态重生之后，今年东方广场、顺联国际和百花时代广场等商业纷纷进行大规模升级。 

　　“对区域的商业而言，竞争一定带来优胜劣汰，这是正常现象。即使被淘汰的项目也不意味着完全没有了商业价值，只要商铺没卖散，就还有重新整合的能力。”戴德梁行广州商业地产部主管及高级助理董事伍林如此评价。 

　　今年12月，禅城区的东方广场宣布全新亮相。东方广场在佛山消费者心目中的知名度不亚于百花广场，其位于禅城旧城核心，拥有旺盛的人气和优越的核心区位，但曾因交通拥堵道路狭窄、停车难而饱受争议。 

　　“以前我喜欢去东方广场，但太堵车，都不敢去了。吃个午饭找车位动辄半个小时以上，环境也比较杂乱。”老佛山人小陈如此评价。小陈说，他一家人外出吃饭一般选择岭南天地，而逛街则前往季华路上的顺联国际或者印象城。 

　　升级改造后的东方广场先后对周边道路进行疏导，对外立面进行改造，并对业态进行更新。东方广场还大举增加50 0个室外停车位，对地下停车场进行智能化改造。业态方面则增加了休闲娱乐、餐饮和亲子等体验式业态，开辟东方食尚荟、东方风情街和东方儿童世界等主题商业项目，甚至还增加场内的免费无线W IFI覆盖。 

　　顺联国际，这个一度被称为“佛山富婆们撑场扫货”的购物中心于2006年开业。开业之际吸引了近200个国内外品牌进驻。近年亦面临着停车位不足、季华路快速化改造后交通不便以及商家品牌吸引力减弱等难题。今年下半年，顺联国际对布局进行调整，负一层的原百佳超市升级为百佳超级广场，将规模、商品档次都进行了一轮升级。 

　　“老场子”在面对竞争加剧的情况下，以新的形象亮相能否扭转困境，或者消费者是否买账尚不得而知，但对于这些商业来说，逆水行舟不进则退。 

　　“折腾总有希望，不折腾就等着失业。”某商场推广负责人如此总结。 

　　特写 

　　新光百货开业不久人气就低迷 

　　在广州荔湾，新光百货曾信奉单店也能打天下，并跻身广州知名百货之列。而在8年后首度拓展，新光百货就把首家连锁店开在了佛山，而在短短2年时间就遭遇搁浅。这一项目已于今年5月31日正式结业。

　　开业曾引入220个品牌 

　　2012年9月22日，新光百货首家分店正式进驻南海新天地的1到4层，经营面积为2.5万平方米，引入220个品牌，开业率超过95%。 

　　自2004年开业后，新光百货一直都只有一家店—位于广州康王路的荔湾店。 

　　对于桂城东商圈来说，新光百货选址的南海新天地无疑是一个中生代。在它之前，城市广场、百花时代广场、顺联国际奥特莱斯这三大商业项目均已开业，而在它之后，位于桂城东的南海万科广场、怡丰城都在今年开业。 

　　前有强敌、后有追兵，新光百货进驻南海之际，也想到了错位经营。新光百货高层曾透露，南海店定位为社区型百货，主要满足周边居民的购物需求，在保持广州康王店“时尚潮流精品百货”定位的基础上更为女性化，珠宝、女鞋、化妆品、少淑女装等精品也会作为重点经营品类。 

　　与此同时，利用会员制固定购买群体，也曾被新光百货寄予厚望。在2012年9月底开业后一个月，新光百货南海店曾一度吸引超8000位市民报名参与会员。 

　　消费模式单一，人气难以保证 

　　作为一个传统百货品牌，新光百货进驻南海却好景不长。所在片区商业竞争激烈，项目进驻的南海新天地消费模式单一，人气难以保证，而在今年，整个桂城片区迎来了怡丰城、万达广场、万科广场这些新开商业中心的开业潮，内外交困之下，作为南海新天地主力店的新光百货南海店，开业2年之后就败走麦城。 

　　“我去逛过几次新光百货，感觉品牌方面没有什么吸引力。”家住桂城东的李小姐，周末经常带着家人在城市广场一带消费。在她看来，新光百货主打的服饰品牌，颇有“大路货”的嫌疑，既不高端，又不是现在年轻人中意的一些快时尚品牌，特别对年轻消费者来说，缺乏吸引力。 

　　最重要的是，新光百货南海店开业后不久，就陷入了人气低迷的困境。不少家住桂城东一带、逛过新光百货的市民都反映，自开业两年以来，商场一直都没什么人气，“每次看到都是稀稀拉拉几个游客，它其实也经常搞一些活动，但不知道为什么就是人气不旺。”而周边有购物中心相关人士却指出，“新开商业往往需要去守，只是新光百货感觉守不出希望了。” 

　　对消费者来说，新光百货南海店的困境，更多的是和整个南海新天地商业定位、业态分布不清晰有关。“如果一家人去逛街，新天地最大的问题是并没有太好的餐饮商家，中午吃饭都没有什么吸引力，而现在佛山能够做得比较旺的商场，极具口碑的餐饮商家成为很多商场吸引人气的主要法宝。”家住金色家园的朱先生分析称。 

　　在新光百货歇业之后，桂城商圈新开的购物中心，无不压缩了传统百货类商场的比例，增加了餐饮、娱乐等业态的消费比例。和南海新天地同处于城市广场商圈的南海万科广场，除了T A ST E精品生活超市、优衣库这样的主力店之外，传统的服饰商家并不多，餐饮商家却给了钟爱美食的佛山消费者更多的选择，也成为这一商场旺场的保证。

    殃及池鱼　南海新天地状元坊免租揽客 

　　在主力店新光百货败走麦城之后，南海新天地正经历定位调整的阵痛。而其原来经营的状元坊精品街也遭遇到主力店关闭后的寒流，甚至免租金招揽商户，而原先购买商铺的小业主也苦不堪言。 

　　和原来的新光百货只隔了一个走廊，这里曾是南海新天地另一主力业态—状元坊时尚精品主题区所在地。位于一层位置的潮流状元坊主题区，在鼎盛时曾吸引近百家各具特色的潮流商家进驻，商家多希望通过精致的店面和前卫的商品吸引年轻群体消费。 

　　然而，随着新光百货撤出，状元坊的生意也越来越难做，空置的小型商铺越来越多。在桂城从事淘宝童装生意的阿梅，在今年年中时曾接到状元坊也就是南海新天地的招商信息，“一间大概是10平方米的商铺，一个月只需要缴纳300元左右的水电费，免租金进驻，最少可以3个月承租。”这一近乎“白菜”的招商条件，让阿梅都大吃一惊。 

　　但经过实地考察，阿梅还是打了退堂鼓，因为人气实在惨淡，即使免租也不能保证有生意。 

　　但打不了退堂鼓的，是原先购买了南海新天地商铺的业主。“原本是3万多一平方米买的，在当时可不便宜，但现在招商如此困难，业主也是苦不堪言。”有知情人士透露。 

　　探因 

　　新商场、电商夹攻，传统百货亏损逐年上升 

　　近几年，不乏开业超十年的“老场子”相继结业或者停业调整，包括优越百货、玫瑰商场和季华货仓在内的商场曾经风靡一时人气极旺。而今年先后结业和停业调整的两大百货，却仅开业2-3年时间就遭遇瓶颈。究其原因，新商业、电商夹攻，导致现有商业客流量和利润下降，传统百货业态竞争力尽失。 

　　“未来还会‘死掉’一批商业” 

　　“大批商业涌现，现在和未来一定还会‘死掉’一批，主要是看谁‘死’的问题。”某大型品牌房企公司相关负责人在接受记者采访时曾表示，在城市升级的背景下，近年佛山对新出让地块中商业占比有硬性指标要求，导致大批商业入市。“我们公司并未打算主动做商业，但是现在也要进入商业开发领域，目前考虑的是如何做好。” 

　　在业内人士眼中，新商业“量大”是对于原有商业冲击的主要原因之一。佛山市鹏瑞利置业有限公司商场总经理汪奇慧表示，佛山五年内开业和将开业的商业中心达66个，规划商业面积近500万平方米，整个禅桂中心的人口不到150万人，“可能一个十字路口四个角都是商业，大家如何错位也不可能完全避免竞争，未来大量商业如何消化和引导是政府需要思考和衡量的问题。” 

　　据南都记者采访了解，在大量新商业涌入的同时，不少现有商场为了提高对于商家和品牌的吸聚力，不得不调整租金。据戴德梁行广州商业地产部主观及高级助理董事伍林在接受南都记者采访时表示，佛山在建和开业的购物中心体量非常庞大。数据显示，现有佛山购物中心的租金难涨，甚至有些商业中心有意识地下调了5%- 10%，“这与一线城市有差别，一线城市商业租金的成长性还很高。”据伍林介绍，佛山传统的商业在调整，它们希望能够吸纳优质的商家，所以将租金做出一定调整。然而有品牌的商家，进驻的门槛越高，但是贡献的租金并不高。 

　　在业内人士看来，下调租金虽然吸引商家能够在短期内提高商场的吸引力，但亦会导致盈利下降。据广州友谊的业绩报告显示，佛山店一直亏损，且有逐年增加趋势：广州友谊集团佛山商店开业当年净利润亏损74.64万元，2012年亏损1311.60万元，2013年亏损1978.03万元，而2014年仅半年报就显示，净利润亏损1071.99万元。而另一份数据显示，新光百货南海店在2013年整体营收约1亿元，仍在亏损之中。 

　　业态单一，传统百货魅力下降 

　　若说大规模商业纷纷上马，是现有百货商场发展遭遇瓶颈的外因，那么传统百货内部业态老化，则是导致旧商业中心人气渐失的内因。 

　　友谊商店在中高端消费群体中有强大的号召力，但业态仅仅以百货为主，而餐饮、电影院等休闲业态均不属于友谊商店，而是属于ICC中心商业的一部分。而新光百货所在的南海新天地，人气最旺为餐饮店。作为传统百货，友谊商店和新光百货均以百货经营为主。 

　　“很多东西都可以网购了，现在谁还去商场买东西呢。大部分人都是去吃饭、看电影，顺便买买东西。”家住桂城的消费者李小姐如此表示。 

　　据记者了解，目前南海万达广场、南海万科广场、南海怡丰城等今年全新开业的购物中心，其餐饮、休闲和娱乐等体验式商家均占据商场的40%-50%以上。如南海万达广场除万达百货外，其余大部分都是体验式业态。而南海怡丰城则在商场内设置多个中庭广场，定期举办主题活动贯穿其中，吸引消费者到商场来“玩”，而不仅仅是“购物”。 

　　在前不久举办的万达年会上，万达集团董事长王健林表示，计划3年内，体验业态在万达广场中的占比达到60%。而据记者采访了解，未来非一二线城市的万达广场或将取消万达百货，增加体验式业态。 

　　展望 

　　新商业持续入市 旧商业压力山大 

　　一份来自佛山市房协的统计，禅城、桂城、佛山新城在营、新建、待建的商业中心，共达58个，将提供约477万平方米的零售商业体量。而南都记者此前的采访统计也显示，佛山在建的综合体购物中心总量超过广深。 

　　未来商业洗牌将蔓延至千灯湖 

　　今年，南海怡丰城、南海万达广场、南海万科广场和广佛智城首期商业相继开业。上周，新鸿基和瑞安同期举行新品发布会，宣布旗下大型商业物业启动招商。岭南天地的购物中心“岭南站N O V A”位于目前商场林立的祖庙商圈。这也意味着，每一个新锐的购物中心在喝彩声中诞生，也为区域原有的老商业百货增加压力。此外，据记者不完全统计，从明年开始，三年内，中海环宇城、招商置地中心、佛山万科广场、佛山绿地中心、天河城、越秀星汇云锦、星星凯旋国际、樵岭国际、伟业华誉豪庭、星港城、广百等等商业体将继续开业，遍布中心区以及主要镇街。 

　　也就是说，对现有商业购物中心的致命冲击并未到达高峰，而仅仅是刚开始。未来商业洗牌的区域将从祖庙商圈、季华路，蔓延到千灯湖甚至是周边镇街。不仅传统的百货公司面临升级换代和调整更新，就连新开业不久的购物中心也将面临区域竞争压力。汪慧琪就表示，开业的阶段成功仅仅是第一步，引入商家或者更新的业态能够为商场带来新鲜感，但总是会被更新的替代，所以接下来商管公司对于商业的运用能力显得尤为重要。 

　　增加体验式业态，与电商错位经营 

　　以现已开业的购物中心为例，尽管增加了体验式业态，能够与电商“网购”更好地错位，但是盘点新购物中心可以发现，几乎每个商场都配有电影院、餐饮和众多儿童体验业态。有商场运营负责人表示，“同一区域形成商圈固然是好事，但是对于消费者来说，这边增加的客源就是另一边流失的客源。未来同一区域商家所要考虑的不仅仅是增加体验式业态占比，而且需要细化到具体形式，而不是恶性降低租金争夺商家。” 

　　对此，高力国际零售房地产高级副董事杨灏建议，商场在未来应了解品牌对社区目标消费群的影响，以社区目标消费群为主打客户，通过线上线下联动，从而使业务得到发展。在未来的商业发展中，商家可以通过以下三点提升业务。第一是在商业空间的设计上，通过社区的空间联合线上与线下，为消费者提供多层次的体验空间。第二，在招商阶段，应该先考虑品牌对社区的影响力，考虑线上与线下的结合能力，而不是单一考虑品牌对租金的承受能力。第三，在运营阶段，通过创造社区活动的空间与话题，让目标消费者有更多的参与感，提升客流量及消费者粘度。

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